15.02.2023
Ihr News-Update für die erfolgreiche
„Es wird schlimm“: Immobilienexperten mit düsterer Aussicht
Die Mieten sind schon jetzt zu hoch und Eigentum kann sich kaum noch jemand leisten. Doch es kommt vermutlich noch schlimmer. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) prognostiziert bis 2025 eine Neubaulücke von rund 700.000 Wohnungen.
Die hohen Baukosten lähmen laut ZIA den Neubau. „Es wird schlimm“, lautet die nüchterne Aussage von ZIA-Präsident Andreas Mattner mit Blick auf den Wohnungsmarkt der Zukunft. Laut Frühjahrsgutachten des ZIA, das von Branchenexperten erstellt wird, erreicht der Mangel an Wohnraum inzwischen den höchsten Stand seit Einführung des Gutachtens vor 20 Jahren. Die Nachfrage stieg 2022 alleine durch die Geflüchteten aus der Ukraine um rund 200.000 Wohnungen. Die Folge: Die Mieten sind im Bestand innerhalb eines Jahres um 5,2 Prozent gestiegen.
Baukreditvermittler rechnet mit weiter sinkenden Preisen
Der Markt sei derzeit aus dem Gleichgewicht. Deswegen rechnet Finanzierungsvermittler interhyp in den kommenden Monaten mit weiter sinkenden Kaufpreisen.
Laut interhyp sind die Immobilienpreise in der zweiten Jahreshälfte 2022 vor allem in Großstädten stark gesunken. In Hamburg, München und Frankfurt gaben die Preise Ende des Jahres um acht Prozent im Vergleich zum Vorquartal nach, in Berlin und Leipzig um je vier Prozent. Grund sei das gesunkene Interesse aufgrund der teureren Finanzierungen: „Die durchschnittliche Rate ist um 29 Prozent gestiegen“, sagt Vorstandschef Jörg Utecht. Während die monatliche Durchschnittsrate für einen Immobilienkredit Ende 2021 noch bei 1.166 Euro lag, kletterte sie Ende 2022 schon auf 1.505 Euro. Laut Interhyp können und wollen sich viele Menschen diese Raten nicht mehr leisten. Käufer und Verkäufer würden derzeit abwarten, wie sich der Markt entwickelt. Bis dieser ein neues Gleichgewicht gefunden hat, geht interhyp zunächst von sinkenden Preisen aus.
Verändertes Kaufverhalten: kaum Neubau, mehr älterer Bestand
Im vergangenen Jahr hat sich das Kaufverhalten bei Immobilien spürbar geändert: Besonders Neubauten verkommen zum Ladenhüter.
Das zeigen ebenfalls Zahlen von interhyp. Demnach ist im vergangenen Jahr der Anteil von Finanzierungen von Neubauten von 15 auf nur noch fünf Prozent zurückgegangen. Bei eigenen Bauprojekten verringerte sich die Zahl von 15 auf zehn Prozent. Insgesamt machte der Neubau am gesamten Finanzierungsvolumen somit nur noch 15 Prozent aus statt 30 Prozent im Vorjahr. Ältere und kleinere Objekte sind 2022 hingegen vermehrt gekauft worden. Das durchschnittliche Alter der finanzierten Immobilien betrug 2021 noch 38 Jahre, 2022 hat es sich bereits auf 46 Jahre erhöht. Gleichzeitig sank die Wohnfläche bei Häusern von 161 auf 156 Quadratmeter. Bei Wohnungen blieb diese mit rund 80 Quadratmetern relativ konstant. Grund für das Desinteresse an Neubauten sind die hohen Preise und die geringeren Preisrückgänge im letzten Jahr: Die Kaufpreise von Immobilien, die vor 1990 gebaut wurden, sind laut interhyp um 7,5 Prozent gesunken. Objekte mit Baujahr ab 2010 wurden hingegen nur um vier Prozent günstiger.
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Baubranche fordert Sondervermögen
In Deutschland fehlen hunderttausende Wohnungen und der Neubau ist inzwischen komplett zum Erliegen gekommen. Die Bauindustrie fordert daher höhere staatliche Hilfen für den Wohnungsbau.
Damit steht die Baubranche nicht allein da: Ein Bündnis aus Mieterbund, Baugewerkschaft sowie Sozial- und Branchenverbänden schlug vor Kurzem ein Investitionspaket von 50 Milliarden Euro für den Wohnungsbau vor. Volkers Leers, Geschäftsführer der SBT Immobiliengruppe, zeigt, wie aussichtslos die aktuelle Situation beim Neubau ist: „Unsere Herstellungskosten liegen aktuell bei 4.900 Euro pro Quadratmeter. Um das wieder zu finanzieren, müssten wir eine Miete von 20 Euro pro Quadratmeter verlangen, aber das kann sich doch kaum einer leisten und das ist auch nicht unser Ziel.“
Debatte unnötig? Kaum Indexmietverträge in Deutschland
Die Ampel diskutiert seit Monaten hitzig über Indexmietverträge. Viele Deutsche würden dadurch in finanzielle Nöte kommen. Dabei besitzt kaum ein Mieter einen an die Inflation gekoppelten Mietvertrag.
Denn eine Umfrage des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt nun, dass lediglich 2,2 Prozent der Mieter in Deutschland eine Indexmiete vereinbart haben. Laut IW seien Indexmietverträge daher „nur ein Nischenprodukt“. Auch Staffelmietverträge sind mit einem Anteil von 3 Prozent der Mietverträge die Ausnahme. Die große Mehrheit (92,2 Prozent) seien folglich Standardmietverträge mit den allgemein gültigen Mieterhöhungsregelungen. Bei Neubauten ist das Bild hingegen etwas anders: Bei Wohnimmobilien, die nach dem Jahr 2020 gebaut wurden, liegt der Anteil an Indexmietverträgen bei 7 Prozent, der von Staffelmietverträgen bei gut 11 Prozent.